Que la vivienda en España está mal ya es un tema recurrente en todos los medios de comunicación y en los discursos políticos. “Que los jóvenes no pueden comprarse una casa o que hay poca oferta de alquiler, y por eso los precios están disparados”, nos suena a todos. Entre las pocas medidas que se han tomado para mejorar la situación, destaca la de 2023, por la cual, en España, la Ley de Vivienda 12/2023 aprobó que, en contratos de alquiler, los honorarios de la inmobiliaria debían ser pagados por el propietario (arrendador), tanto los relacionados con la gestión inmobiliaria como con la formalización del contrato. Parecía una pequeña victoria para el arrendatario —es decir, quien alquila—, que debía hacer un desembolso inicial muy exigente y ahora se ahorraba los honorarios de la inmobiliaria (que representaban un gasto importante).
“No hay ley sin trampa”. En este caso, la nueva fórmula inventada es el alquiler de temporada, una modalidad de arrendamiento en la que una vivienda se alquila por un período de tiempo determinado y limitado, generalmente por días, semanas o meses, pero nunca como residencia habitual. La traducción: el arrendatario, quien alquila, tiene que demostrar que va a estar solo un tiempo en la vivienda (un curso escolar, un contrato temporal de trabajo…) y, ¡sorpresa!, ¿quién se hace cargo del pago de los honorarios de la inmobiliaria? Sí, el arrendatario. Volvemos a la casilla de salida.
De acuerdo con datos facilitados por Idealista, si nos fijamos en el primer trimestre de 2024, el alquiler de temporada ya representaba el 11 % del mercado nacional. Su oferta ha crecido un 56 % interanual, mientras que el alquiler de larga estancia cayó un 15 %. Es interesante fijarnos en los datos por comunidades autónomas:
- San Sebastián y Barcelona (País Vasco y Cataluña): el 30 % de la oferta corresponde a alquiler de temporada, con un +77 % y +53 % de crecimiento en alquileres temporales y caídas del −22 % y −15 %, respectivamente, en el alquiler habitual.
- Madrid: crecimiento del alquiler de temporada del +56 %, con una caída en vivienda permanente del −24 %.
- Valencia y Málaga (Comunitat Valenciana y Andalucía): alrededor del 13 % del mercado en alquileres temporales (en Valencia), y en Málaga, un aumento del +56 % en régimen temporal y −15 % en larga estancia.
- Cádiz (Andalucía): el 21 % de la oferta es de temporada.
- En regiones menos tensionadas, este modelo es residual o prácticamente inexistente (por ejemplo: Soria, Lugo, Ourense, Guadalajara).
Y el auge de esta modalidad, es decir, el del alquiler de temporada en el último año de 2025 ha crecido. En conclusión: los precios del alquiler residencial han subido entre un 10 % y un 14 % en el último año en casi todas las comunidades. El alquiler de temporada, en cambio, ha experimentado un crecimiento mucho más explosivo en ciertas zonas, con incrementos del 50 % al 80 % en ciudades como Barcelona, San Sebastián, Sevilla o Málaga, y un descenso simultáneo del mercado de renta larga.
Ante esto, ya son numerosas las manifestaciones en muchas ciudades de nuestro país por la situación asfixiante de la vivienda. El pasado 15 de abril, según datos recogidos por EFE, en Madrid, los organizadores estimaron más de 100.000 asistentes, mientras que la Delegación del Gobierno informó de 15.000 personas. En Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, San Sebastián, Palma, Las Palmas y otras ciudades también hubo manifestaciones importantes. En ciudades como Valencia y San Sebastián, donde los precios de compra y alquiler han subido más del 70 % en cinco años, los manifestantes denunciaron la expulsión de residentes históricos. Lo que demuestra el reflejo del malestar social por esta situación diaria que estamos viviendo.
¿Y qué medidas políticas se están tomando para mejorar esta situación? Volvemos a la Ley de Vivienda 12/2023, donde se decretó: el límite al precio del alquiler en zonas declaradas “tensionadas”; obligación de registrar los contratos de alquiler; incentivos fiscales a propietarios que bajen el precio del alquiler; recargos del IBI a viviendas vacías durante más de dos años; y prioridad al uso social de vivienda pública y su no privatización. El problema: la mayoría de las comunidades autónomas todavía no se han declarado como “tensionadas”, por tanto, la aplicación práctica actual es escasa.
El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos (Madrid, Barcelona y otras ciudades) opina que las medidas del Gobierno, especialmente el reglamento sobre alquileres temporales, son ineficaces y benefician a especuladores. Denuncian que la exclusión de los contratos de temporada y de habitaciones de la regulación vacía de contenido la ley vigente. Critican que el reglamento permite seguir cobrando honorarios abusivos, elevadas fianzas, subir precios por mejoras y derivar arrendamientos al turismo sin restricciones. En contraposición, han presentado una Proposición de Ley para modificar la LAU, equiparando los derechos de los alquileres temporales o de habitación con los del alquiler habitual: presunción de habitualidad, prohibición de honorarios, conversión automática a contratos largos tras la renovación, y respeto de los límites de precio. Asimismo, exigen una regulación contundente, con control del alquiler turístico, expropiación de viviendas vacías y un retiro real de desahucios.
En definitiva, mientras las leyes avanzan en el papel, el mercado encuentra caminos para mantenerse inalterado. El alquiler de temporada se ha convertido en el nuevo salvavidas de quienes priorizan beneficios sobre derechos. Y en ese cruce entre la letra pequeña y la falta de control institucional, los inquilinos vuelven a quedar desprotegidos. El problema de la vivienda en España no es solo una cuestión de precios: es una cuestión de voluntad política, de aplicar lo que se aprueba y de cerrar las puertas a quienes siempre encuentran una forma de sortear las normas. Porque mientras existan resquicios legales, la ley será solo una promesa.